Pirminėje būsto rinkoje kainų pokyčiams šiuo metu aktualūs du veiksniai – techniniai ir ekonominiai, teigia nekilnojamojo turto ekspertas Rytas Stalnionis.
Pirmiesiems priskirti derėtų kintančius ir griežtėjančius statybų reikalavimus ir augančią biurokratiją. Būtent biurokratijos barjeras aukščiausias yra Vilniuje, tačiau, bendrai vertinant, tai yra aktualu visoje Lietuvoje. Šiam veiksniui įtakos turi ir statybos sąnaudų didėjimas brangstančios statybinės medžiagos ir darbai.
Antai, Valstybės duomenų agentūros skaičiuojamas statybos sąnaudų indeksas nuo atskaitos laikotarpio, 2021 m. pabaigos, išaugo beveik 30 nuošimčių.
Tam daug įtakos turi ir darbo užmokesčio augimas, kuris statybų procese sudaro reikšmingą sąnaudų dalį; taip pat brango nemaža dalis medžiagų: mašinų ir mechanizmų darbo indekso reikšmė padidėjo 26,78 proc., darbo užmokestis ir pridėtinės išlaidos 51,8 proc., medžiagos ir gaminiai 19,62 proc.
Tuo tarpu Vilniuje, dėl biurokratijos, statybų leidimų išdavimų laikotarpis pailgėjo iki beveik 3 metų. Visos šios priežastys neleido kainoms mažėti ir net ir susitraukusios paklausos laikotarpiu, todėl pirkėjų aktyvumui didėjant, natūraliai, formuojasi daugiau prielaidų spartesniam būsto kainų augimui.
Kita veiksnių grupė ekonominiai veiksniai. Fundamentaliai, kainos keičiasi kintant paklausos ir pasiūlos balansui: augant paklausai ir/arba mažėjant pasiūlai kainos didėja.
Vilniuje pasiūla atsigavusi labiausiai ir tai, nežiūrint fakto, kad pasiūla statistiškai yra pakankamai gerai subalansuota, kainoms kyla didelis spaudimas ir iš pirkėjų, ir iš biurokratijos pusės. Citus analitikų prognozės rodo, kad pasiūlos papildymas ilgainiui lėtės, nes paruoštų rinkai projektų, kuriuos būtų galim a pradėti statyti per trumpą laiką, sparčiai mažėja, todėl pasiūla gali imti trauktis.
Kaune, tuo tarpu, pasiūla yra gerokai per maža tokiai rinkai; taip pat ji nėra gerai subalansuota. Šiame mieste, daugiausia, veikia smulkesni plėtotojai, kurie, tikėtina, ne iki galo išpildo pirkėjų lūkesčius ir rinka neauga taip sparčiai, kaip Vilniuje. Iš kitos pusės, Kaune šiuo metu prestižinės klasės būstų pasiūla yra beveik tokio paties dydžio, kaip vidutinės klasės segmento pasiūla, o būtent šis segmentas yra pats gyvybingiausias ir palaiko rinkos dinamiką.
Klaipėdoje situacija panaši. Nors, atrodytų, uostamiesčio rinkoje tikrai yra daug kokybiško būsto, ekonominės klasės segmentas čia užima tik 30 proc., tiek pat, kiek ir vidutinės klasės segmentas. Didžiausią dalį būsto pasiūlos Klaipėdoje sudaro prestižinis būstas (net 40 proc.), jo reikšmingas šuolis vasarį statistines pasiūloje esančių būstų kainas iškėlė į sostinės aukštumas, o rinkos disbalansas tapo labai akivaizdus ir reikšmingas.
Tiesa, visuose trijuose miestuose reikia įvertinti nelikvidžios pasiūlos faktorių. Visose trijose pirminėse būsto rinkose ji sudaro apie 20 proc., tai reiškia, kad realus pirkėjų pasirinkimas susiaurėja. Nelikvidi pasiūla yra būstai, kurie pirkėjų nesulaukia jau 24 mėn. ir ilgiau.
